«Осенняя спячка» на рынке жилья Киева: итоги сентября 2008 года

За период с 01 по 30 сентября 2008 года, индекс стоимости вторичного жилья в Киеве фактически не изменился и составляет 2774$/кв.м. Индекс ценового ожидания составляет + 0,006%. Индекс доходности за сентябрь 2008 года составил +1,1%. В сравнении с августом, доходность вторичного жилья выросла на 0,3%. Индекс стоимости: Киев, $/кв. м понедельно, за период: 2007-10-01 – 2008-10-01 По итогам месяца констатируем тот факт, что надежды на традиционное осеннее оживление пока не оправдались. Спрос по-прежнему в 2-3 раза уступает предложению. Но он не падает, а накапливается, поскольку люди попросту откладывают покупку жилья. Большинство потенциальных покупателей напуганы ипотечным кризисом, "скачками" доллара и прогнозами о предстоящем обвале цен на недвижимость, поэтому и не спешат расставаться с деньгами. И действительно, некоторое время слухи о возможном удешевлении жилья подогревались ситуацией с ипотекой. Банки ужесточили требования к ипотечному кредитованию и сильно урезали его объёмы. В результате значительно снизился интерес к ипотеке, таким образом, автоматически уменьшив спрос на жильё. Ведь на «заёмные» рассчитывала большая часть покупателей. Однако, обвала цен жилой недвижимости это не вызвало. Сейчас рост цен на жилье прекратился, и это может продлиться несколько месяцев. Большинство продавцов охотно идут на снижение цен, в процессе торга сбрасывая около 3-5%. Но как считают аналитики компании «Канзас», о глобальном снижении цен речь не идет, скорее, имеет место их стабилизация. Ведь рынок, в некоторой мере, цикличен – после продолжительно периода роста цен, наблюдающегося несколько лет, почему бы им не «остановиться»? Несмотря на некоторое снижение доходности жилья и риски связанные с его приобретением, недвижимость всё ещё остаётся ликвидным товаром для вложения денежных средств. Альтернативой является банковский депозит, который более прогнозируемый, хотя и приносит меньший доход. Как актив, недвижимость в долгосрочной перспективе будет расти минимум на величину инфляции. Ставка капитализации – это фактически та ставка дохода, которую инвестор готов был бы рассматривать в качестве адекватной для конкретного вложения с учетом всех присущих этому вложению рисков. Таким образом, киевские инвесторы на текущий момент используют нормы капитализации в диапазоне от 4,77 до 10,9%. Среднее значение нормы капитализации для киевского вторичного жилья – 7,95%. Получается, что, покупая квартиры, предназначенные для сдачи в наем, инвесторы сегодня рассчитывают, что каждая вложенная тысяча долларов принесет в среднем чистый доход на уровне 79,5 долларов в год. Однако разброс значений ставок капитализации по городу в зависимости от района и количества комнат в квартире довольно значительный. Следует отметить, что в последнее время показатель средней ставки капитализации увеличился на несколько пунктов, а это означает, что срок окупаемости вложений во вторичное жильё Киева уменьшается. В условиях неопределенности перспектив рынка, прогнозировать долгосрочную тенденцию поведения цен сложно. На сегодняшний день на рынке Киева наблюдается некоторое равновесие, что и показывает индекс стоимости жилья за сентябрь. Как и прогнозировалось ранее экспертами компании «Канзас», радикального снижения цен на жильё ожидать не следует. Осенью рост цен на «вторичные квадраты» приостановится, таким образом, к концу 2008 – начало 2009 года, ситуация на рынке стабилизируется. Ажиотажного спроса, как это было в прошлые годы не предвидеться, поэтому вполне закономерным будет снижение цен на некоторые категории неликвидного жилья в старом фонде.